Câmara aprova revisão da planta genérica para corrigir distorções no IPTU

A Câmara de Vereadores aprovou nesta terça-feira, 3 de novembro, em segunda votação, o projeto de lei complementar que revisa a planta genérica de valores do Município. A proposta modifica os critérios utilizados pela Prefeitura para estabelecer quanto valem os terrenos e as construções para fins de cálculo do IPTU. A nova sistemática tem aplicação prevista para 2027 e busca corrigir distorções identificadas na legislação que começou a ser utilizada no ano passado.

Encaminhado pelo Executivo, o projeto de lei complementar nº 48/2026 havia passado pela primeira votação na semana anterior. O texto substitui a sistemática da Lei Complementar nº 32/2023, aprovada em dezembro daquele ano, mas que só passou a produzir efeitos em 2025. Na época, a atualização atendia a uma determinação do Tribunal de Contas do Estado (TCE) para aproximar os valores utilizados pela Prefeitura daqueles praticados no mercado imobiliário.

A implantação, porém, revelou problemas. Conforme mostrou O Popular em maio de 2025, contribuintes receberam avaliações muito superiores aos valores que seus imóveis efetivamente alcançariam numa venda. Uma casa de madeira de sessenta metros quadrados, em São Miguel, por exemplo, apareceu avaliada em mais de R$ 828 mil. A legislação previa uma transição de vinte anos, o que fazia com que essas distorções nem sempre aparecessem imediatamente no valor cobrado no carnê.

Durante a sessão desta terça-feira, técnicos da Secretaria Municipal de Finanças (SMFI) compareceram ao plenário para explicar aos vereadores as razões da revisão. Segundo eles, o Município registrou mais de mil pedidos de impugnação dos valores lançados. As contestações reforçaram a necessidade de adequar os critérios de avaliação às características dos imóveis.

Na prática, a planta genérica funciona como uma referência para calcular o chamado valor venal: a avaliação do terreno e das construções utilizada como base para o imposto. A proposta revê valores e parâmetros dessa conta, considerando localização, características do terreno, padrão construtivo e estado de conservação, entre outros fatores. As alíquotas, que são os percentuais aplicados sobre essa base, permanecem as mesmas.

Conforme explicaram os técnicos, a finalidade da revisão é corrigir as distorções, sem representar aumento real do valor global do imposto. Isso, porém, não significa que todos pagarão exatamente o mesmo valor dos anos anteriores. Já em 2027, alguns contribuintes poderão encontrar diferenças no carnê em razão do recálculo.

Para atenuar os impactos, o projeto prevê descontos automáticos de transição em 2027, definidos pela comparação entre o imposto integral calculado pela nova regra e o lançado em 2026. Quando o novo cálculo resultar em valor igual ou inferior ao anterior, prevalecerá esse resultado. A manutenção das alíquotas, portanto, não impede alterações individuais, e a proposta também preserva a possibilidade de atualização monetária dos valores.

Entenda como seu IPTU é calculado

O cálculo começa pelo valor venal, que é a avaliação do imóvel utilizada pela Prefeitura para cobrar o imposto. Nos imóveis edificados, essa base corresponde à soma do valor do terreno com o das construções. Sobre o resultado é aplicada a alíquota correspondente.

Qual é o percentual

Os exemplos representam o imposto integral, antes dos descontos de transição, de eventuais benefícios e dos descontos por pagamento. Também não incluem outras cobranças que possam constar do carnê. O enquadramento como imóvel edificado depende dos critérios previstos na legislação.

O projeto divide o Município em 67 subzonas, cada uma com um valor de referência para o metro quadrado do terreno. Confira alguns exemplos:

Esses valores são referências para avaliar o terreno, e não o imposto cobrado por metro quadrado. Um mesmo bairro pode ter mais de uma subzona, com valores diferentes. O enquadramento depende da localização do imóvel no mapa que acompanha o projeto. A tabela tem como data-base novembro de 2025 e está sujeita à atualização monetária prevista no texto.

Além da localização e da metragem, o cálculo considera as características do terreno. Um lote plano tem fator topográfico 1,00; em declive, esse fator é 0,80. Nesse caso, a característica reduz em 20% o resultado que seria obtido mantendo os demais fatores iguais. Terrenos com mais de uma frente recebem fator 1,20, enquanto aqueles com uma frente têm fator 1,00. O tamanho do lote também interfere na avaliação.

Nas construções, entram a área, o tipo de edificação, os materiais utilizados, os acabamentos e o estado de conservação. Por isso, duas casas com a mesma metragem podem receber avaliações diferentes.

Após calcular o imposto integral, a Prefeitura aplicará, quando cabível, o desconto de transição. O percentual será definido individualmente, comparando o IPTU integral de 2027 com o lançado em 2026.

Por exemplo: se o imposto integral de 2027 for de R$ 1.000 e o lançado em 2026 tiver sido de R$ 600, o índice de transição será de 40%. Pela tabela do projeto, isso dá direito a desconto de 21%, resultando em R$ 790 de IPTU, antes de outros benefícios eventualmente aplicáveis.

Se o novo cálculo integral resultar em valor igual ou inferior ao lançado em 2026, prevalecerá esse resultado, sem desconto de transição.

Edição n.º 1957