Coluna da VKR Empreendimento: De onde vem o dinheiro que financia a casa própria?

Mais de 680 mil imóveis foram financiados no Brasil no primeiro semestre de 2026, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). É um número grande, e ele levanta uma pergunta que quase ninguém faz na hora de comprar: de onde vem o dinheiro que o banco empresta?

Quem procura financiamento costuma comparar taxa de juros, entrada e valor da prestação. A origem dos recursos fica nos bastidores, mas ela influencia as condições de cada linha. Duas fontes sustentam a maior parte do crédito habitacional do país: o FGTS e a poupança.

O FGTS é uma das bases do crédito para as famílias de menor renda, inclusive na modalidade financiada do Minha Casa, Minha Vida. Os recursos do fundo seguem regras próprias do programa, o que permite juros menores que os de outras linhas.

A poupança abastece o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, o SBPE. Hoje, os bancos são obrigados a destinar 65% dos depósitos ao crédito imobiliário, segundo o Banco Central. É esse sistema que atende, entre outros públicos, quem compra fora dos programas habitacionais.

No dia a dia, essas fontes ajudam a atender diferentes perfis de comprador. As linhas financiadas com recursos do FGTS ampliam o acesso dentro dos programas habitacionais. Já o financiamento pelo SBPE atende, entre outros públicos, famílias que não se enquadram nesses programas. A disponibilidade de recursos em cada linha faz diferença nas alternativas que conseguimos apresentar ao cliente.

Por isso a reformulação do SBPE, aprovada pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025, chama atenção. Hoje, 20% dos depósitos ficam parados no Banco Central, o chamado compulsório, e os bancos não podem usá-los. Uma das medidas do novo modelo libera esse dinheiro aos poucos, desde que ele se transforme em novos financiamentos, e abre espaço para outras fontes, como as Letras de Crédito Imobiliário, as LCIs, que são títulos que os bancos vendem a investidores para captar recursos. O Banco Central estimou que o modelo poderia viabilizar R$ 111 bilhões em financiamentos no primeiro ano, R$ 52,4 bilhões a mais que o sistema anterior.

É importante entender o alcance. A mudança não reduz os juros de forma automática. O custo de captação, a concorrência entre os bancos e a análise de cada operação continuam pesando. E as linhas com recursos do FGTS seguem suas próprias regras.

Na minha leitura, o ponto mais relevante é ampliar a capacidade de atendimento. Com mais recursos e fontes diversificadas, os bancos podem oferecer novos financiamentos e alcançar mais famílias. A implementação acontece em etapas, com a entrada em vigor do novo regime prevista para janeiro de 2027. O resultado deverá ser acompanhado pela oferta efetiva de crédito ao comprador.

O sonho da casa própria sempre dependeu de duas coisas: da vontade da família e de dinheiro disponível para financiar. A primeira nunca faltou ao brasileiro. O trabalho dos próximos anos é fazer a segunda acompanhar a primeira.

Edição n.º 1956