Provavelmente você já sabe que é possível vender um imóvel recebido de herança. Mas há particularidades para o ato ocorrer.
Não basta simplesmente anunciá-lo e depois fazer um contrato de compra e venda. Antes de tudo, é preciso analisar qual é o seu direito sobre o bem.
Afinal, só é dono quem registra. E sem o inventário você não terá como comprovar a sua propriedade, apenas a posse.
Existem pelo menos quatro formas principais de se vender um imóvel herdado, sendo que a principal e tradicional só poderá ser feita após todos os trâmites do inventário.
Porém, há outras três maneiras legais de vender o seu imóvel herdado antes mesmo de finalizar o inventário.
Uma delas se dá pela autorização judicial. Quando é deixado como herança um ou mais imóveis, é comum que os herdeiros não tenham dinheiro suficiente para arcar com os custos para cumprir com a obrigação do inventário.
Por conta disso, muitos optam por vender um dos imóveis para custear as obrigações legais, e depois repartir o restante. Porém, isso não é uma tarefa simples.
Uma das vantagens do processo judicial de inventário é que, no decorrer da ação, poderá ser solicitado ao juiz uma autorização para a venda do imóvel.
É uma situação excepcional, que depende do caso, sendo obrigatória a concordância de todos os herdeiros envolvidos.
É interessante que já se tenha um comprador interessado, até para expor ao juiz os valores da transação e como será feito o pagamento, de forma que seja possível provar também o recolhimento dos impostos.
Há também a possibilidade de se proceder com a cessão de direitos hereditários. Segundo o Código Civil tal situação só poderá ocorrer após o falecimento da pessoa de quem você está herdando o bem, pois “não existe herança de pessoa viva”.
Em qualquer um dos tipos de inventário (judicial ou extrajudicial), os herdeiros podem fazer um contrato de cessão de direitos hereditários.
Trata-se de um documento no qual um herdeiro cede a outro herdeiro ou a um terceiro os seus direitos de participar da herança. Nesse caso, não há necessidade de pedir autorização para um juiz, mas para essa cessão deve haver a concordância de todos os demais herdeiros.
E para que tenha validade, esse contrato deve ser feito por meio de escritura pública em Cartório de Notas.
Há, também, a cessão de posse, outro instrumento usual e cabível para vender um imóvel herdado. A posse também pode ser vendida, embora o seu Direito sobre o imóvel seja bastante restrito.
Porém, é preciso deixar bem claro ao comprador que ele estará adquirindo apenas a posse do imóvel, e que ele não poderá ser o proprietário até que todos os requisitos sejam preenchidos.
Antes de terminar o inventário, não é possível vender o imóvel da forma convencional, pois os herdeiros ainda não serão os seus proprietários.
Afinal, a propriedade só será adquirida após o registro no Cartório de Imóveis, o que exige que o inventário esteja finalizado.
Mas todas as outras três modalidades são cabíveis: os herdeiros podem pedir uma autorização judicial, ou podem ceder direitos hereditários, ou podem até mesmo ceder a posse a terceiros.
Procure sempre seu advogado. Faça se negócio ter efetividade, tendo confiança em quem conhece o Direito.
Edição n.º 1446.
