Valores atribuídos pela Prefeitura a imóveis assustam contribuintes

A imagem da casa que ilustra esta matéria talvez seja um exemplo emblemático das inconsistências trazidas pela legislação aprovada em dezembro de 2023 pela Prefeitura e Câmara de Araucária e que atualmente embasam os chamados valores venais dos imóveis da cidade, influenciando diretamente no quanto cada proprietário precisa pagar de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Para se ter uma ideia, segundo a Prefeitura, esse casebre vale R$ 828.517,00. Exatamente! Um barraco de madeira, de sessenta metros quadrados foi avaliado pela Secretaria Municipal de Finanças (SMFI) em quase R$ 1 milhão. A proprietária desse terreno, que fica na rua João Mikosz, no bairro de São Miguel, disse que pagou R$ 17 mil na casinha pré-montada, que é usada por um caseiro.

Também segundo ela, o imóvel em que reside, que fica no mesmo terreno, foi avaliado pela Prefeitura em R$ 3,5 milhões. “É uma casa grande, de 250 metros quadrados, mas uma casa simples. Construímos ao longo de anos, aos poucos, e se gastamos R$ 300 mil nela foi muito”, desabafou.

Outro exemplo é o de um imóvel na rua Tangará, no bairro Capela Velha, a Prefeitura o avaliou em praticamente R$ 1 milhão. As construções, porém, são simples, feitas ao longo de décadas, tijolo por tijolo, pelo próprio dono. “Se isso aqui valer R$ 200 mil é muito. Mas se a Prefeitura me pagar esse R$ 1 milhão que ela disse que vale, eu vendo pra ela”, comentou uma das proprietárias.

A legislação que regulamenta a cobrança de IPTU em Araucária atualmente é a lei complementar 33/2023. Embora tenha sido aprovada em dezembro de 2023, ela só passou a valer agora em 2025 e os problemas decorrentes de sua implantação estão sendo notados há cerca de duas semanas, quando os carnês começaram a chegar na casa dos contribuintes com os novos valores venais de cada terreno e/ou as edificações erguidas sobre ele.

A atualização da chamada planta genérica que passou a valer a partir deste ano é fruto de uma determinação do Tribunal de Contas do Estado (TCE) feita em 2022. Ela determinou ao Município que promovesse os estudos necessários para adequar os valores venais dos imóveis araucarienses aos valores de mercado, aqueles praticados pelo setor imobiliário quando da compra e venda de terrenos.

O problema é que aparentemente não houve a correta adequação desses valores à realidade de cada imóvel, criando distorções absurdas. No papel, a ideia da nova legislação era praticar uma espécie de justiça tributária. A nova planta genérica leva em conta uma série de fatores para determinar o valor venal dos imóveis. Entre eles estão o tipo de terreno (normal, rochoso, inundável, alagado, arenoso), topografia (plano, irregular, aclive, declive), situacional (encravado, uma frente, mais de uma frente) e padrão construtivo (alto, normal, baixo, popular). Na prática, porém, não é isso o que se viu.

Segundo consta da lei aprovada, a cidade foi dividida em várias subzonas, de modo que a localização do imóvel influenciou no cálculo de seu valor venal. Ao todo, são 66 subzonas. A que tem o maior valor de metro quadrado é a 21ª, chamada de eixo centro 1. Ali o metro quadrado ficou estabelecido em R$ 2.625,00.

Esse trabalho todo foi desenvolvido por uma empresa contratada pela Prefeitura naquela oportunidade, a SEMV Projetos Governamentais. O documento enumerou uma série de métricas para estabelecer a fórmula final que seria aplicada para cálculo do valor venal.

Entre essas métricas esteve uma pesquisa de mercado, feita pelo SEMV com base em anúncios de venda de imóveis em todos os bairros da cidade. Efetivamente, no entanto, não houve por parte da empresa e nem da Prefeitura uma avaliação individual de cada um dos mais de cinquenta mil imóveis cadastrados nas bases de IPTU da Prefeitura e talvez resida aí o grande problema.

É justamente por isso que é indispensável que todos que receberam seus carnês de IPTU olhem atentamente o campo do valor venal de seus terrenos e não apenas o valor cobrado de imposto para este ano de 2025. Isto porque essa nova legislação estabeleceu um período de transição de vinte anos para que o efetivo valor de IPTU seja cobrado.

Em 2025, por exemplo, dos 55.928 imóveis existentes no Município, 54.429 não terão nenhum tipo de aumento no valor do IPTU (a não ser a atualização da inflação que ocorre todos os anos). Em 2026, 53.726 imóveis seguem sem aumento real no valor do imposto. Em 2035, dez anos após o início da atualização, ainda haverá 20.400 imóveis sem ser afetados pela atualização.

Resumindo, o valor do IPTU está mascarado pelo desconto aplicado e pode acontecer, inclusive, de o contribuinte pagar menos de imposto agora em 2025 do que pagou em 2024.

Por isso é importante que – caso o valor venal atribuído ao seu imóvel esteja dissonante do efetivo valor de mercado – o proprietário o impugne junto ao setor de IPTU da Prefeitura. O prazo para essa impugnação começou agora em 5 de maio e termina em 10 de junho. É importante, no entanto, que ninguém deixe para fazer isso na última hora, já que o processo de impugnação não é dos mais simples.

Entre os documentos exigidos, por exemplo, está o RG e CPF ou CNH do proprietário, matrícula atualizada do imóvel de até 90 dias, comprovante de endereço atualizado de até 90 dias e a número da inscrição imobiliária do terreno. O processo precisa ser feito de maneira eletrônica, por meio do site da Prefeitura.

Outras informações sobre os pedidos de impugnação podem ser feitas diretamente no Espaço Cidadão da Prefeitura, que fica localizado no Paço Municipal (Rua Pedro Druszcz, 111 – Centro) das 09h:00 às 12h:00 ou das 13h:00 às 16h:00. Ou pelo telefone 41 3614-1711 ou ainda pelo email iptu@araucaria.pr.gov.br

Edição n.º 1464.